Olga Rubinovich

• Condición del comprador: Ejercer una actividad empresarial en el sector inmobiliario.
• Contabilidad: El activo se contabiliza como mercancía (activo circulante) bajo las normas específicas del PGC del sector inmobiliario.
• Plazo de reventa: La vivienda debe venderse en un plazo de 5 años desde la compra.
• Detalle importante: La bonificación no estaba ligada al valor del inmueble. Se podía aplicar también a propiedades de alto valor.

1. Se establece un límite de valor. Ahora, el tipo del 2% solo se aplicará a inmuebles con un valor de hasta 500.000 euros. Y esta suma incluye todo lo que se transmita con la vivienda: plaza de garaje, trastero, aparcamiento (los llamados anexos).
2. Se acorta el plazo de reventa. En lugar de 5 años, el inversor dispondrá de solo 2 años (24 meses) para vender la propiedad y cumplir las condiciones.

• Las operaciones formalizadas ANTES del 31.12.2025 NO quedan sujetas a los nuevos límites estrictos. Para ellas siguen vigentes las antiguas y más flexibles condiciones: tipo del 2% sin límite de valor y un plazo de reventa de 5 años.
• Las operaciones realizadas a partir del 01.01.2026 se regirán automáticamente por las nuevas reglas (límite de 500.000 € y plazo de 2 años).

1. Ahora (hasta finales de 2025) es un momento único para formalizar la compra de activos inmobiliarios de inversión en Andalucía con el tipo impositivo superreducido.
2. A partir de 2026, la bonificación permanece, pero será menos flexible. Será principalmente interesante para operaciones con presupuestos medios.
3. Verifica tu situación. Asegúrate de que tu asesor fiscal y contable gestiona correctamente toda la documentación, especialmente la nota notarial que declare el fin de la compra.
4. No olvides el período transitorio. Los derechos adquiridos en 2025 estarán protegidos.

• Marbella y Puerto Banus: El epicentro del glamour y el lujo. Te esperan puertos deportivos con yates, restaurantes de alta cocina, boutiques de marcas internacionales y una animada vida nocturna. Ideal para quienes buscan estatus, dinamismo y un servicio impecable. Los precios aquí son los más altos de la costa.
• Estepona y sus alrededores: El término medio perfecto. Los modernos complejos turísticos (como Nueva Andalucía o Selwo) conviven con el encantador casco histórico de Estepona. Excelente infraestructura para familias, numerosos campos de golf, un ambiente más tranquilo y precios relativamente asequibles.
• Benalmádena y Fuengirola: La elección perfecta para quienes buscan una vida activa y para familias. Playas largas, parque acuático, parque de animales "Bioparc", buena conexión de transporte (cercanía al aeropuerto de Málaga) y precios democráticos. Aquí se nota más la influencia de la comunidad internacional.
• Mijas y Mijas Pueblo: Para quienes valoran la autenticidad y las vistas panorámicas. El pueblo blanco de Mijas Pueblo, encaramado en la montaña, ofrece el encanto inconfundible de la "Andalucía auténtica". La parte costera moderna (Mijas Costa) es una buena opción para vivir cerca del mar en un formato más tranquilo.
• Sotogrande: La "capital" del golf y la tranquilidad distinguida. Una zona exclusiva y planificada con villas lujosas, campos de polo y golf de primer nivel mundial. Ambiente de privacidad y dedicación al deporte y al descanso en la naturaleza.

1. Limpieza jurídica: Este es el punto más importante. Es obligatorio contratar a un abogado independiente que verifique:

• La existencia y limpieza de la Escritura (acta notarial de propiedad).
• La ausencia de deudas por impuestos (IBI) y pagos de servicios públicos.
• La legalidad de todas las construcciones y reformas (el problema más común son las ampliaciones ilegales).
• Para viviendas nuevas — la posesión de todas las licencias por parte del promotor y las garantías bancarias.

1. Orientación y vistas: En el sur es un factor decisivo para el confort. La orientación sur y suroeste proporcionan el máximo de sol. Las vistas al mar, la montaña o un campo de golf influyen sustancialmente en el precio y el placer de vivir allí.
2. Servicios públicos e infraestructura: Aclara si hay calefacción central (importante para vivir en invierno), aire acondicionado, cómo se organiza la recogida de basura. Evalúa la distancia al supermercado, farmacia, centro médico, buenas escuelas, si es relevante.
3. Gastos de comunidad (Community Fees): En apartamentos y townhouses se pagan mensualmente cuotas para el mantenimiento de zonas comunes. Aclara su importe y en qué se utilizan. Para villas, considera los costes de jardinero, mantenimiento de la piscina, seguridad.
4. Potencial de alquiler: Si consideras la propiedad como inversión, estudia la demanda de alquiler en la zona elegida (turístico vs. a largo plazo), la estacionalidad y la rentabilidad esperada.

• Has decidido la zona prioritaria después de una visita personal.
• Has elegido el tipo de propiedad que se ajusta a tu presupuesto y estilo de vida.
• Has contratado a un abogado independiente de habla rusa o inglesa con experiencia en España.
• Has realizado una verificación jurídica completa de la propiedad.
• Has obtenido la aprobación de una hipoteca en el banco (si es necesario) o has preparado garantías financieras.
• Has visitado la propiedad personalmente a diferentes horas del día.
• Has calculado todos los gastos asociados: impuesto de compraventa (ITP o IVA), honorarios notariales, tasa de registro, impuestos anuales (IBI), pagos de servicios y mantenimiento.
• Has preparado el NIE (Número de Identidad de Extranjero) — es el primer paso para cualquier operación financiera o jurídica en España.

Conclusiones Clave:

• Crecimiento de precios: Aumento moderado pero estable del 5-8% en zonas prestigiosas.
• Principales impulsores: Alta demanda con oferta limitada e interés de compradores extranjeros.
• Nuevas tendencias: Mayor demanda de inmuebles "verdes", propiedades off-plan (sobre plano) y alquiler premium.
• Geografía de la demanda: Además de los inversores europeos tradicionales, compradores activos de Europa del Este.

La Costa del Sol, una de las costas más solicitadas de Europa, continúa demostrando una notable resiliencia y atractivo para inversores de todo el mundo. El mercado inmobiliario de la región, que superó con éxito el auge postpandemia, ha entrado en 2025-2026 en una fase de crecimiento maduro y estable, moldeado tanto por tendencias económicas globales como por factores locales únicos.

Estado Actual del Mercado: Cifras y Hechos

Tras una recuperación significativa en 2024, el mercado inmobiliario español en general y el de la Costa del Sol en particular continuaron creciendo. Según datos de mediados de 2025, los precios medios en el país aumentaron un 14% en comparación con el período anterior, alcanzando los 2.438 € por metro cuadrado. Andalucía, donde se encuentra la Costa del Sol, mostró un crecimiento en las ventas del 10% en el primer trimestre de 2025.

Características clave del mercado actual:

• Alta demanda extranjera: Aproximadamente el 20% de todas las transacciones a principios de 2024 fueron con compradores extranjeros. Para Málaga (provincia de la Costa del Sol), esta cifra fue del 32%.
• Oferta limitada: La escasez de vivienda nueva, especialmente en zonas costeras, crea una alta competencia y sostiene el aumento de precios.
• Concentración en el segmento premium: El crecimiento de precios más sustancial se observa en áreas exclusivas como la Milla de Oro de Marbella, Puerto Banús y Estepona, donde se prevé que el valor aumente hasta un 8% en 2025.

Tendencias Clave que Moldearán el Mercado en 2026

1. Crecimiento de Precios Moderado pero Sostenible
2. Se espera que el ritmo de aumento de precios se ralentice ligeramente en comparación con los récords de 2023-2024, pero la tendencia seguirá siendo positiva. El crecimiento será desigual: las ubicaciones con alta demanda y oferta limitada de propiedades de lujo serán las líderes.
3. La Revolución "Verde" en el Sector Inmobiliario
4. Los compradores prefieren cada vez más propiedades con características ecológicas: paneles solares, sistemas de ahorro energético, casas "inteligentes" y materiales de construcción sostenibles. Hay una gran demanda de complejos residenciales que priorizan el desarrollo sostenible, con zonas verdes, carriles bici y puntos de carga para vehículos eléctricos.
5. Creciente Interés por Propiedades Off-plan (Sobre Plano)
6. Comprar en fase de construcción permite adquirir una propiedad a un precio más ventajoso, con potencial de revalorización para cuando se entregue. Además, los compradores a menudo pueden adaptar la distribución y los acabados a sus necesidades. Esta tendencia es especialmente relevante para nuevos proyectos en áreas en desarrollo.
7. El Boom del Alquiler Premium
8. El mercado de alquiler sigue siendo muy atractivo para los inversores. La rentabilidad del alquiler turístico en ubicaciones populares puede alcanzar un rendimiento bruto del 7-14%, proporcionando un beneficio neto del 3-6% después de impuestos y gastos. Crece la demanda no solo de alquiler a corto plazo, sino también a largo plazo por parte de expatriados y "nómadas digitales".
9. Cambio de Enfoque hacia la Salud y el Estilo de Vida
10. La pandemia cambió permanentemente las prioridades de los compradores. Están en tendencia las propiedades cercanas a centros de spa, retiros de bienestar (wellness), gimnasios modernos e instalaciones deportivas. La calidad de vida, la posibilidad de practicar deporte al aire libre y el acceso a prácticas de salud se convierten en factores significativos al elegir una vivienda.
11. Nuevos Actores: Compradores de Europa del Este
12. La inestabilidad geopolítica ha llevado a una afluencia notable de compradores de Europa del Este, en particular de Ucrania, Polonia y Lituania. Buscan en la Costa del Sol no solo seguridad y estabilidad, sino también una alta calidad de vida, lo que crea una demanda adicional, especialmente en Marbella, Estepona y Fuengirola.

Perspectivas y Desafíos

El pronóstico para los próximos años sigue siendo optimista. La Costa del Sol mantiene su estatus como uno de los destinos de inversión más atractivos de Europa gracias a su clima, infraestructura, calidad de vida y mercado diversificado.

Sin embargo, los inversores deben considerar posibles desafíos:

• Trámites burocráticos al comprar una propiedad y obtener la residencia.
• Influencia de la economía global (tipos de interés, divisas).
• Creciente competencia por las mejores propiedades en las ubicaciones más cotizadas.
• Necesidad de acompañamiento profesional para navegar el mercado local y elegir un promotor o propiedad confiable.

Conclusión

El mercado inmobiliario de la Costa del Sol en 2026 es un mercado maduro y en dinámico desarrollo, donde el período de crecimiento frenético ha dado paso a una fase de dinámica sostenible y predecible. La clave para una inversión exitosa hoy no es la especulación, sino una elección ponderada: la ubicación correcta con alto potencial de rentabilidad por alquiler, una propiedad que se ajuste a las tendencias modernas de sostenibilidad y calidad de vida, y un asesoramiento jurídico y financiero fiable para la transacción. La soleada costa española sigue ofreciendo una combinación única de estilo de vida y oportunidades de inversión, lo que le garantiza un lugar estable en el mapa mundial del inmobiliario premium.

1. De la inversión al estilo de vida (Lifestyle-first). Los compradores eligen cada vez más una propiedad para vivir de forma permanente, no para vacaciones estacionales. La infraestructura de calidad, la peatonalización, la presencia de espacios de coworking y centros wellness, así como la actividad del área fuera de la temporada turística, pasan a primer plano.
2. El auge de las nuevas promociones (New Developments). El mercado se está reponiendo activamente con nuevas construcciones que responden a las demandas modernas: alta eficiencia energética, tecnologías inteligentes y soluciones llave en mano para el alquiler. Las principales obras se concentran en Estepona (Nueva Milla de Oro), Marbella y Mijas.
3. Crecimiento sostenido de precios y demanda. A pesar de los desafíos macroeconómicos, la demanda en la costa sigue siendo alta, especialmente por parte de compradores del Reino Unido y del Norte de Europa. Esto sostiene los precios: según las previsiones, en 2026 se espera un crecimiento del 4-7%. Es más notable en el segmento premium.

• Comunidades exclusivas (Exclusive Communities). Considere la inversión en urbanizaciones como La Zagaleta, Sierra Blanca o El Madroñal. Son sinónimo de privacidad, seguridad y crecimiento de valor estable.
• Proyectos con gestión (Branded Residences). Los nuevos complejos, como Higuerón, suelen ofrecer servicios de gestión de nivel hotelero, lo que garantiza ingresos por alquiler y libera al propietario de preocupaciones.
• Propiedades con historial de alquiler operativo. Son especialmente valorados los apartamentos en complejos consolidados con licencia turística en activo, ya que la obtención de nuevas licencias está restringida en algunos municipios.

Si le interesa un tipo de propiedad concreto (por ejemplo, una villa en una comunidad cerrada o un apartamento en un nuevo complejo frente al mar con fines de inversión), puedo ayudarle a encontrar información más detallada sobre estas opciones.

• Formato: Encuentros informales para intercambiar experiencias, oportunidades de negocio y buscar socios.
• Para quién: Ideal para inversores activos, promotores, agentes inmobiliarios, arquitectos, abogados y financieros que trabajan en el mercado de Andalucía, desde Nerja hasta Gibraltar.
• Utilidad: Es tu oportunidad de formar parte de la comunidad profesional local, ser el primero en conocer nuevos proyectos y oportunidades de inversión directamente en la costa. Como señalan los organizadores, es el lugar donde se pueden "cerrar tratos, financiar proyectos, compartir oportunidades".

• Formato: Conferencia de alto nivel de dos días, organizada por Iberian Property junto con líderes del sector como CBRE y JLL.
• Para quién: Para grandes inversores, directivos de fondos internacionales, altos cargos de empresas promotoras y analistas.
• Utilidad: La cumbre ofrece un análisis profundo de las macro-tendencias. El foco en 2026 estará en el papel de la tecnología, el impacto de la economía global y las perspectivas de inversión a través de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario). Es la oportunidad de evaluar el lugar de la Costa del Sol en el panorama inversor nacional.

• Formato: Conferencia académica y de investigación.
• Para quién: Principalmente para académicos, investigadores de mercado, analistas y estudiantes interesados en los aspectos teóricos y aplicados del sector.
• Utilidad: Permitirá conocer datos de investigaciones recientes y comprender mejor los impulsores económicos y sociales que afectan al mercado andaluz.

• Define claramente tus objetivos: ¿Buscas un socio para inversiones conjuntas? ¿Quieres encontrar una propiedad prometedora? ¿Estudias nueva legislación? Esto te ayudará a elegir el evento correcto y distribuir el tiempo eficazmente.
• Haz networking activamente: No dudes en conocer gente. Las ideas más valiosas a menudo surgen en los pasillos junto a un café, no solo durante las sesiones oficiales.
• Estudia las tendencias con antelación: Mantente al día de la situación actual. Por ejemplo, saber que las propiedades existentes con licencia de alquiler turístico (VFT) se han vuelto especialmente valiosas debido a las nuevas regulaciones, puede ser un excelente tema para una conversación productiva.

• Marbella es sinónimo de lujo. Aquí se concentran las villas más caras, urbanizaciones privadas con campos de golf y puertos deportivos. Los precios parten de unos 4.500 €/m², y las compras en zonas prestigiosas como la Milla de Oro suelen superar el millón de euros. Es la elección para quienes buscan estatus, servicio de primer nivel y un entorno internacional.
• Estepona es el "justo medio". Una ciudad en dinámico desarrollo donde se pueden encontrar opciones más accesibles, tanto en el mercado de segunda mano como en nuevos complejos modernos. Aquí se ha registrado un crecimiento récord en el número de transacciones. Ofrece un excelente equilibrio entre infraestructura, calidad de vida y precio.
• Sotogrande es el mundo del polo y la vela. Una urbanización club de élite, más tranquila y recogida en el extremo occidental de la costa, orientada a los amantes del deporte y la vida activa.
• Málaga, la capital de la provincia, es ideal para quienes priorizan la dinámica urbana, la riqueza cultural y la logística (aquí se encuentra el aeropuerto internacional). Los precios son más bajos que en Marbella, pero superan la media regional.
• Ubicaciones con potencial (Casares, Manilva, Benahavís): Si tu presupuesto ronda los 150.000 - 250.000 €, vale la pena considerar localidades del interior o áreas en desarrollo. Aquí puedes encontrar buenos adosados y apartamentos, a menudo en complejos nuevos, sacrificando solo la distancia a la playa (unos 10-15 minutos en coche).

• Un agente inmobiliario con licencia (G.I.P.E.) y conocimiento profundo de la zona. Te dará acceso a la cartera de propiedades, negociará y facilitará la comunicación.
• Un abogado (abogado) especializado en derecho inmobiliario, que represente únicamente tus intereses. Debe verificar la limpieza jurídica de la propiedad, la ausencia de deudas y la corrección de todos los contratos.
• Un asesor financiero o broker hipotecario, si planeas solicitar un crédito. Los bancos españoles suelen requerir a los no residentes un aporte inicial del 30-40%.

• Para vivienda de segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Andalucía - 7% del valor de compra.
• Para vivienda nueva: IVA - 10% + Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) - 1,2%.
• Adicionalmente: honorarios notariales y de registro (aprox. 1%), servicios legales (1% + IVA), posible comisión de la agencia.

• Visita: no confíes solo en las fotos en internet. Una visita presencial es obligatoria para evaluar no solo la casa, sino también el entorno, el transporte y el nivel de ruido.
• Reserva: una vez elegida la propiedad, se firma un contrato privado de compraventa o contrato de arras y se entrega un depósito (normalmente 5.000 - 10.000 €) para sacarla del mercado.
• Verificación jurídica (Due Diligence): tu abogado, antes de la firma del contrato definitivo, debe revisar toda la documentación: la Nota Simple del Registro de la Propiedad, la ausencia de deudas por impuestos o comunidades, la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) y el certificado energético.
• Firma de la escritura pública (Escritura Pública): la fase final tiene lugar ante notario. Se abona el resto del importe y el notario autoriza la escritura de compraventa, que posteriormente se inscribe en el Registro de la Propiedad.

1. Buscar la propiedad ideal al precio más bajo. En el competitivo mercado de la Costa del Sol, una propiedad "perfecta y barata" es casi un mito. Prepárate para asumir compromisos razonables.
2. Ahorrar en asistencia profesional. Intentar economizar en los servicios de un abogado o agente puede llevarte a adquirir una propiedad con problemas legales o a pagar de más.
3. Ignorar los gastos ocultos. Si no presupuestas ese 10-14% adicional, te arriesgas a quedarte sin fondos para completar la operación.
4. No verificar los documentos personalmente. Confía, pero verifica. Asegúrate de que todas las licencias y certificados, especialmente en obra nueva, estén en orden.

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